[투자의 경제학] 상업용 부동산

국가기관은 아니지만 명망 높은 비영리 경제연구조직 전미경제연구소(NBER)에 따르면 미 은행들의 자산 구조 중 25% 정도가 상업용 부동산 대출이라고 한다. NBER은 금리 인상과 하이브리드 및 원격 근무와 대면 근무의 혼합 등으로 인한 상업용 부동산 가치 하락으로 전체 상업용 부동산 대출 중 14% 특히 사무실 건물 대출 중 44%가 현 부동산 가치보다 대출이 더 많은 상황이라고 한다. 증권 매체 마켓워치에 따르면 1조 달러 이상의 상업용 부동산 대출이 2024-25년에 만기 된다고 하는데 2024년 만기 되는 대출 중 77% 정도는 재융자가 가능할 것으로 뱅크오브아메리카 분석가는 예측한다. 이는 최근 큰 폭으로 하락한 10년 만기 국채 이자율의 영향이 큰 것으로 해석된다. 9월에만 해도 뱅크오브아메리카 측에서는 2024년 만기가 도래한 대출건 중 65% 정도만이 재융자가 가능할 것으로 전망했다. 10월 중 5% 정도 하던 10년 만기 국채 이자율이 4% 아래로 하락하며 부동산 대출 금리를 같이 끌어내린 결과다. 세부적으로 들어가면 모든 상업용 부동산 상황이 나쁜 것은 아니다. 금리 인상으로 인한 이자 부담은 모두에게 적용되겠으나 유독 사무실 건물이 직격탄을 맞은 것은 펜대믹으로 원격 근무에 익숙해진 기업들과 직원들이 사무실로 돌아오지 않고 있기 때문이다. 상업용 부동산 업체 CBRE 자료에 따르면 사무실 공실률은 지난 2분기에 30년 만에 최고치인 18.2%에 달한다고 한다. 이런 이유로 사무실 건물의 가치가 2025년까지 35% 하락할 수 있으며 회복하는 시기도 2040년 정도로 내다봤다. 높아진 금리에서 오는 충격은 같으나 사무실과는 달리 다른 분야의 상업용 부동산은 수요 감소에 따른 피해는 크지 않은 것으로 보인다. CBRE 자료에 따른 소매업체 관련 부동산 공실률은 4.8%, 창고 건물을 포함한 산업용 부동산 공실률도 4.9% 정도로 나타났다. 임대아파트 쪽도 렌트비 상승 폭은 둔화하고 있으나 지난 11월 렌트 상승률이 전년 대비 3.3% 오른 것으로 보아 시장 상태는 양호한 것으로 보인다. 연준(Fed)에 대한 증권가의 관심은 금리 인하를 언제부터 시작할 것인가에 있는 것으로 보인다. 상업용 부동산 대출의 부실함은 은행들의 위기로 연결될 수 있기 때문에 NBER의 분석에서 나타난 은행들의 취약점이 실질적인 위기로 닥치기 전에 연준이 먼저 행동하지 않을까 하는 예측을 해본다. ▶문의:(213)434-7787 김세주 / Kadence Advisors, LLC투자의 경제학 상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 대출 부동산 가치

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

현재 다가구를 중심으로 신규 주택공급이 크게 늘었지만, 전체 주택 재고 중 80%를 차지하는 기존 주택공급이 감소하면서 주택 재고는 사상 최저치로 하락했다. 주요 도시 렌트비가 전년 동기 대비 떨어졌지만, 하락 폭이 매우 적은 것으로 나타났다. 지난해부터 렌트비의 선행 지표인 주택 가격이 하락하면서 임대료 역시 떨어질 것이라는 기대감이 컸는데 떨어지는 폭이 크지 않은 수준이다. 도시별로 차이는 큰 편이다. LA와 샌프란시스코는 가구 수입의 3분의 1, 심지어 2분의 1에 육박하는 비용을 렌트비에 쏟아붓고 있는 등 세입자의 재정 부담이 심각하다. 집값이 비싸다고 못 샀던 바이어들은 또 금리가 높다고 기다리고 있는 상태다. 그러니 렌트비는 떨어질 일이 없다. 바이어는 집값이 비싸다고 말하고, 주택소유주는 이사 갈 매물이 없고 현재 모기지 이자율도 매우 낮은 상태다. OC 경우는 현재 마켓에 나와 있는 집의 물량보다 3배는 더 나와야 해소가 될 것 같다. 부동산으로 렌트 수익을 만들고 다운사이징을 해서 페이먼트에서 해방되는 사례도 많다. 부동산 가치를 잘 모르는 일부 바이어들이 이자율이 내리면, 이자율이 오르면, 집값이 많이 오르면, 집값이 많이 내려가면 등등의 이유로 투자자들이 집을 팔 거라는 생각을 한다. 투자자들은 집값이 내려가도 캐시플로어가 좋으면 크게 상관하지 않는다고 말한다. 집이야 오르면 필요하면 팔고 집값 내려가면 하나를 더 사는 게 기회라는 게 그들의 생각이다. 주택은 시세차익을 남기려고 투자용 집을 사는 것은 맞지만, 주식처럼 오른다고 팔고 내린다고 파는 상품이 아니다. 슬프게도 첫 바이어들이 이 부분을 잘 모르는 경우가 많다. 부자가 되고 싶거나 최소 부동산으로 돈을 벌 거나 수익을 만들고 싶으면 부동산으로 돈을 번 사람들의 이야기를 참고하라고 권한다. 참고로 투자자들은 집 팔기보다 집으로 이익을 많이 봐서, 오히려 주춤할 듯한 분위기라도 보이면 투자용 집을 더 사려는 사람들이 더 많다. 투자 집을 몇 채 가진 사람들 입장에서는 물가상승으로 렌트비 사상 최대로 받는 상황에서 모기지 이자율도 낮고 캐시플로어가 충분히 나오니까 팔아야 할 이유가 전혀 없다고 말한다. 부동산이 안전자산이라 집을 팔아서 현금으로 보유할 리스크를 감행하고 싶지 않기 때문이다. 집 한 채를 거주용으로 가진 사람들은 더 팔기 어렵다. 지금 2%대 모기지 이자율로 거주하는 집을 팔아서 다른데 이사하려면 집값은 올랐고 이자율은 2%대에서 6~7%로 올라가는데 돈이 남아돌아서 풀 캐시로 구매할 수 있는 사람 아닌 이상 힘들다. 한 고객은 집을 다운사이징 했다. 학군과 위치도 좋았고, 애들 둘 다 결혼과 직장으로 독립했는데 모기지가 남아 있었다. 그래서 팔고 차액으로 작은 집을 올캐시로 샀다. ▶문의:(949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 부동산 리얼 부동산 가치 최소 부동산

[부동산 투자] 부동산 투자 전략

2023년 4월 기준 LA 카운티 부동산 시장은 여전히 활성화된 상태이며 높은 부동산 가격과 높은 이자율에도 불구하고 계속될 전망이다. 카운티 대부분의 지역에서 집값이 계속 상승하고 있으며, 이런 현상은 앞으로도 지속할 가능성이 높다. 따라서, 경험적으로 집을 구매하기에 가장 좋은 시기는 바로 지금이라고 할 수 있다. 현 부동산 시장은 공급과 수요의 균형이 깨져 있기 때문에 웃돈을 주고 집을 사는 경우도 있다. 그러나 이 추세라면 미래엔 더욱 비싸게 집을 사야 할 가능성이 높다. 현재 비교적 높은 이자율은 부동산 시장에 큰 영향을 미치는데, 이는 집값이 더욱 상승할 가능성을 높일 것이다. 이러한 상황에서 바이어들은 신중하게 움직여야 한다. 입찰전략으로는 첫째, 가격 기준을 미리 설정하는 것이다. 사전에 자신이 감당할 수 있는 금액을 명확하게 설정하고 마음에 드는 집이 있을 때 입찰 가격을 적절히 조절해서 오퍼를 넣어보는 것이 중요하다. 둘째, 입찰 전에 현재 시장에서 몸으로 뛰고 있는, 부동산 시장에 대한 깊은 이해와 경험을 가지고 있는, 그리고 신뢰할 수 있는 중개업자와 협력하는 것이 중요하다. 바이어는 직장과 가까운 거리, 아이들 학군, 상가 밀집지역이 아닌 조용한 주택가 등을 고른다. 그러나 부동산 중개인은 집값과 이자율은 물론 해당 지역의 인프라와 교육 시스템, 고용 시장, 안전성 등을 전체적으로 평가해서 추천하는 경우가 많다. ◆인프라 인프라는 해당 지역의 교통, 주변 시설, 공원 등을 포함한다. 이러한 인프라가 잘 갖추어져 있으면 해당 지역의 생활 편의성과 품질이 높아지게 된다. 또한, 인프라가 좋으면 해당 지역의 부동산 가치의 상승 가능성이 크다. ◆교육 시스템 교육 시스템은 해당 지역의 학교 수준, 교육 환경, 교사의 질 등을 포함한다. 좋은 교육 시스템이 갖추어져 있으면 해당 지역의 부동산 가치가 높아지고, 부동산 투자자들의 수요도 높아진다. ◆고용 시장 고용 시장은 해당 지역의 취업 기회와 고용 안정성 등을 포함한다. 고용 시장이 안정적이고 적극적이면 해당 지역의 부동산 시장도 안정적으로 발전할 가능성이 커진다. ◆안전 안전은 해당 지역의 범죄율, 자연재해 발생 가능성 등을 포함한다. 안전한 지역일수록 대체로 부동산 가치가 높다. ◆시장 추세 어떤 지역이 잘 나가고 있는지, 어떤 지역이 침체기에 있는지 등 전체 시장 추세를 파악하면 해당 지역의 부동산 가치 변동을 예측할 수 있다. 이러한 요소들을 전체 평가하여 지역 주택 시장을 분석하면, 좀 더 정확한 부동산 투자 전략을 세울 수 있다. 또한, 부동산 시장이 안정적으로 발전할 수 있도록 지역 주택 시장의 건강한 발전을 유도할 수 있다. 부동산은 오로지 싼 가격에만 집중하지 않고 다양성을 보고 투자해야 한다. ▶문의: (213) 254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 투자 부동산 투자 부동산 시장 부동산 투자자들 부동산 가치

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

미국 주요 부동산 기관들이 예측한 2023년 부동산전망은 전반적인 경제 우려로 집값이 하락하고 주택 매매도 계속 둔화할 수 있다고 진단했다. 항상 그렇듯이 집값은 지역별로 편차가 심할 것이라고 말했다. 새집을 짓는 빌더들은 기준 목재값은 안정을 찾았으나, 시멘트 등 기타 자재 가격은 여전히 높아 건축 업자들이 어려움을 겪고 있다고 말했다. 그러므로 신축 건수가 줄어들 가능성이 높다고 말했다. 이미 집을 소유한 사람들이 새로운 집으로 이사하는 것도 더 어려워지고 있다. 새집을 구입할 때 훨씬 더 큰 모기지 금리로 타격을 받게 되므로 기존의 낮은 고정금리 모기지를 가진 주택 소유자들은 더 높은 지출을 피하기 위해 움츠리고 있다. 지금의 부동산 시장의 상황을 이야기해 보자. 2022년 상반기 이후 부동산 거래가 감소하기 시작했다. 주로 시장 불확실성이 높아져 구매자와 판매자 간 가격 합의가 안 되기 때문이다. 투자자들의 관심은 여전히 건장하지만, 예전 같지는 않다. 한 투자회사 대표는 “얼마 전까지는 7~10개의 경쟁 오퍼가 있었지만, 지금은 2~3개의 오퍼 정도밖에 없다”고 말했다. 이 역시 정상화되고 있다는 의미다. 투자자 수요가 제한적으로 가고 있다. ‘현금이 왕’인 상황이다. 현금 구매자는 좋은 가격으로 부동산을 사들이고, 임대를 주고 있다. 좋은 자산에 투자하려는 열망과 유동성이 있기 때문이다. 거래량이 감소한다고 해서 부동산 시장 붕괴나 유동성 붕괴를 예상하는 부동산 전문가는 거의 없다. 특히, 고통의 징후가 아직은 약해 보인다. 이유는 일반적으로 미국 부동산 기업의 대차대조표상에서 자본 비중이 높고 부채 비율은 낮은 편이기 때문이다. 그래서 자산 건전성은 강하여 부동산 가치는 크게 하락하지 않는다. 주택 구매 시장에서 이탈한 세입자로 인해 임대주택에 대한 수요가 새로운 공급을 훨씬 능가하고 있다. 자본 시장은 여전히 깊이가 있어 자금이 풍부하며 미국 달러의 강세가 상승하는 동안은, 외국인들이 미국 달러 자산을 소유하고자 한다. 그래서 미국 부동산 시장에 유동성이 풍부하다. 공동주택은 지난 10년 동안, 1980년 이후 그 어느 때보다 더 많은 다세대 주택을 지었다. 그러나 여전히 필요한 것보다 훨씬 부족하다. 공실률은 사상 최저 수준으로 떨어졌고, 임대료는 그 어느 때보다 빠르게, 심지어 집값보다 빠르게 상승하고 있다. 현재 집값이 역사적 기록으로 높다. 미국의 기존 주택 중간값은 2021년에만 18% 이상 급등했으며, 이는 1950년대 초로 거슬러 올라가는 기록상 가장 큰 상승 폭이다. 2022년 중반까지 15% 더 인상되었다. 근본적인 문제는 적절한 가격대의 주택이 전반적으로 만성적 공급 부족이라는 점이다. 중요한 사실은 향후 몇 년 동안 부실 자산을 기다리는 많은 투자자와 개발자는 장기적인 기회에 집중하기 때문에 단기적인 혼란 이후를 내다보고 있다. 지금의 상황은 기회로 삼는 투자자에게는 희망이 되는 것은 분명하다. ▶ 문의: (949) 873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 부동산 시장 부동산 전문가 부동산 가치

[투자의 경제학] 악재와 가치 투자

지난 10여년간의 증권시장은 소위 가치 위주의 투자자들에게는 어려운 시간이었다. 가치투자(Value Investing)의 핵심은 주식 가격이 저평가된, 다시 말해 기업 가치보다 주가가 낮다고 판단되는 주식을 위주로 투자하는 전략을 말한다. 실제 예로 미국의 한 유명 백화점이 매출 증가가 둔화하며 주식 거래가가 자사가 보유한 백화점 건물들의 부동산 가치보다도 더 하락했을 때나 대형 테크놀러지 기업의 현금 자산이 시가 총액의 큰 부분을 차지하고 있어 실질적으로 성장률이 낮은 기업처럼 주식이 거래되고 있다든지 할 때 가치 투자자들은 관심을 갖기 시작한다. 주식 시장의 고평가가 수년 동안 지속되고 고가를 이유로 계속된 주가 하락의 예측이 어긋나게 되면 투자자산의 안전을 중요시하는 가치 투자자의 입지는 점차 좁아질 수밖에 없다. 주가는 단순히 ‘비싸다’는 이유만으로는 잘 하락하지 않는다. 기대치에 못 미치는 자료나 결과가 나오기 전에는 고가를 유지하며 가치 투자의 영역에서 꾸준히 먼 거리를 유지하는 경우도 많다. 개별 기업 주식의 주가 하락은 해당 기업의 악재가 영향을 미친다고 할 수 있고 전반적인 증시 하락은 경제에 미치는 악재로 인해 발생한다고 보면 될 거 같다. 금융 위기 이후 양적 완화가 지속해서 이루어질 수 있었던 것은 통화량 증가로 우려했던 높은 물가상승이 일어나지 않았던 것이 이유의 하나가 아닐까 한다. 덕분에 큰 악재가 없었던 증시는 지속적인 상승세를 유지 할 수 있었던 것으로 보인다. 코로나19로 인해 금융위기 이후 다시 한번 공적 자금을 풀어야 했던 경제 정책으로 지금 증시는 여러 가지 악재를 동시에 맞이할 수밖에 없는 현실이 되어 버렸다. 러시아 우크라이나 전쟁, 중국 봉쇄, 물가상승, 공급망, 금리인상 등 서로 고리가 얽혀있지만 어디 하나가 풀린다고 해도 나머지 악재들이 없어지는 것도 아닌 난제들이다. 증시의 움직임을 보면 주가가 하락해도 이렇다 할 반발 매수도 일어나지 않는 것으로 보이고 전문 트레이더들이 주시하고 있는 빅스(VIX) 지수도 등락 폭에 비해 움직임의 폭이 작아 선뜻 매수 판단을 못 내리는 듯하다. 하지만 증시에 나쁜 뉴스만 있는 것은 아니다. 가치투자자 차원에서는 그동안 고평가 돼 있던 탐나는 주식들이 관심거리에서 주가가 진입하는 숫자가 점점 늘어나는 것이다. 포트폴리오 현금 확보가 되어있지 않더라도 종목 교체를 고려해 볼 기회도 되는 것이다. 자산 보호를 최우선으로 삼고 악재들이 좀 더 투명해질 때 가치투자 원리에 기반을 둬서 포트폴리오 재구성을 준비하고 있어야 할 시기다. ▶문의: (213)221-4090 김세주 / KadenceAdvisors, LLC투자의 경제학 악재 가치 가치 투자자들 부동산 가치 기업 가치

[부동산 투자] 투자용 부동산의 특징과 장점

주택뿐만 아니라 투자용 부동산도 거래량이 늘고 가격의 상승 폭도 크다. 많은 사람이 부동산 투자를 하는 이유는 요즘같이 최저의 이자율로 사두면 당연히 값이 올라갈 것이라는 기대심리와 불안정한 경제 상황 때문에 주식이나 증권 등 어디에도 선뜻 투자하기가 어려운 요즘 같은 불경기 속에서도 부동산에 제대로 투자를 하면 바로 수익이 생길 수 있다는 희망 때문이다. 그리고 주위의 불경기를 모르는 부동산 부자들을 보면 충분히 공감이 가는 일이다. 그래서 투자를 생각하고 있는 분들에게 다른 투자와 비교해 미국 부동산에 투자할 때의 장점을 소개한다. 우선 부동산 투자의 가장 큰 장점으로는 부동산은 실제 우리 눈으로 확인 할 수 있는 유형 자산(Tangible Asset)이란 것이다. 그러므로 주식이나 증권보다 부동산은 수익과 지출 등 숫자나 조건이 훨씬 투명하고 확실하다. 그래서 많은 금융기관이 다른 투자나 비즈니스보다는 부동산을 담보로 쉽게 융자를 해주는 것이다. 그리고 부동산 투자의 또 다른 특징은 투자자가 직접 경영에 참여해서 모든 것을 통제, 관리할 수 있다는 것이다. 부동산은 구매 이후 소유주가 직접 관리하여 이윤을 더 창출할 수도 있고 상품의 가치를 올려 이익을 남기고 팔 수도 있다. 물론 운영을 잘 못 할 경우 손해를 입을 수도 있다. 그래서 부동산 투자는 비즈니스처럼 관리와 운영이 필요하다. 하지만 부동산을 잘 선택하여 구입한 후에 관리를 잘했을 때의 이익은 어느 다른 투자보다 더 크고 투자자의 자산 형성에 큰 역활을 하게 된다. 그러므로 뮤추얼 펀드나 주식투자처럼 투자자가 투자 회사의 경영에 참여하지 못하고 단지 회사가 잘 되기만 바랄 수밖에 없는 것과는 차이가 있다. 이렇게 투자자가 부동산 관리를 잘하여 렌트 수익이 올라가면 건물의 순수 자산가치가 올라가고 그만큼 부동산의 가치를 올릴 수 있게 되는 것이다. 그리고 부동산을 리모델하여 가치를 올렸을 때나 렌트 수익을 올리고 나서 은행에서 가치가 올라간 부분 만큼 재융자를 하여 다른 부동산 구매에 재투자를 할 수도 있다. 역시 모든 투자는 종류와 관계없이 자산 증식이 최종 목적인데 주택 시세와 달리 투자한 상용 부동산의 가치는 부동산의 순수 수입이 올라가면 거기에 따라 비례적으로 부동산 가치가 올라가는 장점이 있다. 그리고 부동산 투자의 또 다른 장점 중의 하나는 일을 하지 않아도 매달 수입이 들어오는 수동 수입을 기대할 수 있다. 아마 많은 사람의 꿈이 이런 수동 수입으로 원치 않는 직장생활에서 벗어나 자유로운 시간과 수입을 보장받는 것이 아닐까 한다. 그리고 부동산 가격이 항상 상승하는 것은 아니지만, 부동산 투자에서 가장 크게 기대할 수 있는 장점 중의 하나는 역시 가격의 상승이다. 물론 경기에 따라 부동산 가치가 내려가는 경우도 있으나 부동산 가격 상승의 요인을 잘 점검해 투자하면 언제나 큰 가능성이 있는 것이 역시 부동산 투자이다. 그리고 구매 시기, 부동산의 위치, 소유 기간 그리고 수익을 올릴 수 있는 가치를 창출하는 것이 이 부동산 가격 상승에 큰 요인이라고 할 수 있다. 이렇게 부동산의 가격은 여러 가지 사회적인 요인으로 올라가기도 하고 또 당연히 내려오기도 하는 상승과 하강이 주기적으로 반복된다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 투자용 부동산 투자용 부동산 부동산 가치

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